CRÉDITO MIVIVIENDA EN DÓLARES: UNA BOMBA DE TIEMPO ¿A MEDIO O A LARGO PLAZO?

A estas alturas, para nadie debiera ser una novedad la vulnerabilidad que representa la dolarización para nuestra economía. Sin embargo, muy pocos han dicho qué representa dicha vulnerabilidad para la economía y cómo puede “chorrear” esto para el ciudadano de a pie que aspira a una casa propia.

La forma más sencilla de ver el problema es simular lo que le sucedería a los créditos si la historia se repitiera. En el caso de los créditos hipotecarios que fueron otorgados a mediados de los 90, la mayoría de éstos tuvieron que ser “reprogramados” luego de la crisis cambiaria del 98-99 para reducir el monto de las cuotas mensuales debido a que la depreciación alcanzó el 29% en menos de dos años, mientras que la inflación fue de sólo 10%. Estas “reprogramaciones” implicaron pagar el “mismo” saldo de deuda en términos de dólares, pero un “mayor” saldo de deuda en términos de soles.

Por ejemplo, si en 1997 un ciudadano tenía un saldo de crédito hipotecario de 20,000 dólares a 10 años a una tasas de interés de 14%, entonces venía pagando cuotas mensuales de 301 dólares (S/. 993). Sin embargo, como la crisis del 98-99 produjo una “depreciación neta de inflación” de casi 20%, el ciudadano habría tenido que refinanciar su crédito a 16 años para “reducir” su cuota a 251 dólares y pagar los mismos S/. 993 (en soles constantes). Paradójicamente si su crédito hubiera estado pactado a 12 años, en lugar de 10, la refinanciación habría tenido que hacerse a... ¡23 años! Y lo más increíble, si el plazo residual hubiera sido de 14 años en lugar de 10, ¡no habría habido forma de refinanciar el crédito!, aún si hubiera estado dispuesto a pagar “eternamente” la misma cuota mensual en soles. ¿La razón? una inadecuada estructura de financiamiento.

En nuestra historia hubo un problema adicional debido al deterioro del valor de los inmuebles financiados. Tal reducción de precios provocó que muchos de los mismos deudores prefirieran que el intermediario financiero se cobrara ejecutando la garantía sobre el inmueble adquirido. Para mitigar este riesgo, se pide una cuota inicial. La idea es que esa cuota cubra al intermediario financiero de cualquier posible fluctuación negativa en el precio del inmueble, en el “hipotético” caso que se ejecute la garantía. En las épocas de euforia crediticia esta cuota inicial llegó a reducirse hasta 10%, pero luego de la experiencia 98-99, cuando el 20% usual se quedó “corto”, las entidades subieron la cuota inicial a 25% y hasta 30%.

El “problema” con el “valor” de las garantías es que, producto de la ilusión que genera la compraventa y su registro en RRPP en términos de dólares, su “aparente” dolarización atiza la formación de mayores y más volátiles “burbujas inmobiliarias” que las que se ven en países “normales”. La razón es que los inmuebles no son bienes transables: están “cautivos” en los mercados donde se ubican (¿bienes raíces?). Por tanto, su precio es determinado por la interacción de la oferta y la demanda locales. La demanda local no tiene capacidad adquisitiva en moneda extranjera como se evidencia por el bajo coeficiente de transmisión de depreciación a inflación. En consecuencia, entre 1998 y 2000, el precio en dólares de los inmuebles cayó en promedio en ¡40%! Si el precio se midiera en soles, la caída habría sido de sólo 13%.

Asimismo, en el ejemplo de la refinanciación se asumió que el impacto para al ciudadano fue la depreciación nominal de 29% disminuida por el incremento de sueldos y salarios, asumida igual a la inflación de 10%. Si se revisan las estadísticas, entre 1998 y 1999 los salarios de los obreros subieron sólo en 6.4% y los sueldos de los empleados, en cambio, en 18.7%. Es decir, paradójica y “afortunadamente” fue un “mal menor” el que en ese entonces los obreros no calificaran masivamente para un crédito hipotecario como ahora sí califican con los programas Mivivienda y Techo Propio.

¿Está mal que un obrero aspire una casa propia? Claro que no, lo que sí está mal es que se aliente (¿permita?) créditos hipotecarios en moneda extranjera. Peor aún, que muchas entidades se obligue a tomarlo en moneda extranjera: de 10 bancos, 6 lo ofrecen únicamente en dólares.

¿Por qué dejar a “las fuerzas del mercado”, lo que es tarea de los reguladores? ¿Se debe dejar al “mercado” algo que cuenta con subsidio directo del Estado (todos nosotros) y que ha introducido claros incentivos de riesgo moral para los intermediarios financieros? El subsidio es para cada uno de los ciudadanos, no para el rescate masivo de intermediarios por créditos mal estructurados. El subsidio es un bajo costo en la medida que es diversificable, pero al introducirles riesgo cambiario se convierte en un alto costo no diversificable. Se estaría confiando en que el Estado no permitirá un descalabro social ante una crisis cambiaria, de otro modo no se explica la dolarización hipotecaria a pesar de tener fondeo en soles.

Finalmente ¿sabían que el 56% de los créditos Mivivienda aprobados entre 1999 y 2004 ha contado con menos del 20% de cuota inicial? ¿que casi el 74% los créditos ha sido aprobado a “15 años o más”? ¿y qué casi el 93% de los créditos ha sido otorgado en dólares por número y por monto? Lamento decirlo, pero el detonador está activado. Depende de los reguladores desactivar esta bomba de tiempo... a tiempo.

publicado en el diario El Comercio del 03/04/2005