CRÉDITOS MIVIVIENDA EN DÓLARES: PAUTAS PARA PREVENIR CATÁSTROFES

¿Debiera permitir el Estado que se construyan casas en una quebrada donde cada cierto tiempo caen grandes huaicos o se desborda un río? Obviamente no, pero y si no pudiera evitarlo en el corto plazo ¿debiera otorgar subsidios para construir más casas en una zona así? La respuesta nuevamente es no. Si bien un Estado podría no tener recursos para evacuar a toda la gente a un sitio más seguro en el corto plazo, de ninguna manera puede subsidiar lo que precisamente debiera evitar. Sin embargo, esto es lo que está pasando con los créditos hipotecarios en general y con los créditos del Programa Mivivienda y Techo Propio en particular.

En este tipo de situaciones, en las que el “libre mercado” no funciona correctamente, los reguladores en otros países suelen introducir diferentes mecanismos que obligan a los diferentes actores del mercado a internalizar los riesgos involucrados. Precisamente lo contrario de lo que viene sucediendo con los créditos en dólares de Mivivienda y Techo Propio. No sólo el Estado está permitiendo que el “libre mercado” siga funcionando con miopía en el largo plazo, sino que además lo está subsidiando.

El Estado ha tenido una excelente iniciativa al promover un plan de financiamiento de vivienda para los estratos de menor capacidad adquisitiva de la población, los cuales no venían siendo atendidos por el “libre mercado”. Para lograrlo, el Estado ha tenido que ofrecer subsidios que “animen” a los proveedores del mercado (los intermediarios financieros) a otorgarlo. Sin embargo, lo malo del proceso ha sido que, como en el caso de las casas expuestas a un huaico o al desborde de un río, el Estado no sólo ha decidido aceptar “la realidad del mercado”, realidad reflejada en la actual dolarización crediticia, sino que ha decidido subsidiar esta “realidad del mercado”, sin reparar que este remedio puede ser peor que la enfermedad.

No es ninguna novedad que, aún hoy, hay cartera crediticia importante que aún no se termina de recuperar, a pesar de haber transcurrido ya casi 7 años desde la crisis de 1998-1999. Inclusive dentro de los créditos que nunca se dejaron de pagar, aún hay muchos cuyo saldo de deuda actual es “mayor” que el precio por el cual podrían ser vendidos hoy los inmuebles financiados. No obstante, para la economía ahora se profundiza más el riesgo porque los nuevos “beneficiados” son más vulnerables que los afectados en la crisis pasada. Ésta es la razón fundamental por la que el Estado no debe aceptar como argumento justificante “la realidad del mercado” ante el cuestionamiento de por qué el Estado mismo sigue promoviendo la dolarización crediticia del mercado hipotecario.

¿Qué debiera hacerse para prevenir esta catástrofe? Empezar por el principio sería buena idea, cortar por lo sano: el Estado debiera suspender la garantía para todo nuevo financiamiento en moneda extranjera de Mivivienda. En el caso de los financiamientos en dólares ya otorgados, el supervisor debiera precisar que la cobertura sólo será contra el riesgo crediticio de cada prestatario, no contra el riesgo crediticio derivado del riesgo cambiario producto de una crisis sistémica.

Asimismo, el supervisor debiera eliminar la exoneración de constituir provisiones contra el riesgo cambiario crediticio para los créditos Mivivienda en moneda extranjera. ¿Acaso el hecho de estar garantizado por Mivivienda aumenta la capacidad de pago de los beneficiarios ante una crisis cambiaria? Lo único que aumenta es el riesgo moral de los intermediarios. Estas medidas tendrían como beneficio que ayudarían a internalizar el riesgo señalado y promoverían que los mismos intermediarios busquen que sus clientes cambien de moneda de financiamiento.

¿Qué más se podría hacer? Algo que también se debió hacer desde el principio: reducir el costo del fondeo Mivivienda en soles, pues, en términos reales es más alto que el fondeo Mivivienda en dólares.

Como se sabe, los bancos reciben los fondos a un costo de 7.75% en dólares nominales y a un 6.75% en soles constantes (VAC). Esto significa que, para que sea “indiferente” el costo de ambas alternativas, lo cual es altamente cuestionable para un país que no imprime dólares, se asumió que la inflación implícita, medida en dólares, debía ser de 1.00%. Sin embargo, esto no ha sido cierto. En los últimos 5 años la inflación anual medida en dólares ha sido de casi 3.45% en el Perú (de 2.00% en los EEUU). Esto implica que el costo real promedio de Mivivienda en dólares ha sido de 4.30% anual, muy por debajo del 6.75% del costo real en soles.

A esto hay que añadir que la variabilidad de la tasa de interés real Mivivienda en dólares en el corto plazo reciente ha incentivado más aún la miopía de largo plazo del mercado. Es decir, debido a la depreciación del dólar frente al sol, el costo real del Mivivienda en dólares ha sido claramente negativo en el último año. Esto implica que, si no se toman medidas efectivas pronto, la reversión del proceso en el futuro costará más caro tanto a los deudores como al Estado, pero no a los intermediarios financieros por la garantía obtenida del Estado (riesgo moral).

Por supuesto, una medida mucho más audaz de parte del Estado sería ofrecer también Mivivienda en soles nominales, los soles de todos los días. La autoridad monetaria está comprometida con una meta inflación clara, que viene cumpliendo, y las expectativas de los agentes están bastantes más alineadas. Esto evita cualquier temor de descapitalización real del fondo y, lo más importante, asegura la inexistencia futura del riesgo crediticio derivado del riesgo cambiario.

Finalmente, y a riesgo de ser reiterativo, así como nuestros meteorólogos no pueden determinar exactamente cuando ocurrirá un Fenómeno del Niño que genere desastrosos huaicos y desbordes de ríos, saben que inevitablemente ocurrirá en el futuro, asimismo, nuestros economistas y financistas públicos y privados no debieran olvidar que una crisis cambiaria volverá a ocurrir inevitablemente en el futuro, aunque no sepan cuando. Crisis que revertirá el crecimiento de la economía, disparará el valor de las deudas en moneda extranjera y deprimirá el valor de las garantías, cerrando un círculo ya harto conocido. Círculo para el cual, hasta la fecha, no se ha establecido la obligación de constituir provisiones adicionales en función al grado de exposición a riesgo cambiario de los deudores y que servirán para hacer frente a estas mayores pérdidas potenciales futuras y para interiorizar el riesgo antes de encarar las pérdidas de la catástrofe.

publicado en la Revista Actualidad Económica del Perú del 05/2005