BURBUJA INMOBILIARIA: ¿Y AHORA QUIÉN LE PONE EL CASCABEL AL GATO?

Desde un punto de vista económico, una burbuja es un proceso de fuertes subidas en el precio de un activo que genera expectativas de futuras subidas adicionales, las cuales no están exentas de riesgo. Un proceso así rápidamente atrae a los especuladores que buscan obtener grandes beneficios en muy poco tiempo, lo cual infla más la burbuja. Obviamente uno de los principales riesgos radica en la posibilidad de que se pinche la misma y se produzca un derrumbe de precios, lo cual suele ocurrir cuando se hace insostenible cualquier lógica de explicación económica y los especuladores salen rápidamente del mercado, derrumbando el artificial exceso de demanda que ayudaron a crear y produciendo una sobreoferta en el mercado.

En un mercado normal, se supone que el precio de cualquier bien, en un determinado momento, es el reflejo del equilibrio alcanzado entre su oferta y demanda en el corto plazo; no obstante, la evolución de dicho precio en el tiempo refleja la evolución de la escasez relativa de dicho bien, de las diferencias entre la evolución de su oferta y su demanda en el largo plazo. Si su demanda crece más rápido que su oferta, el precio de dicho bien tenderá a subir en el tiempo, pero si ocurre lo contrario, el precio debería tender a bajar.

En muchos mercados la interacción entre productores (oferta) y consumidores (demanda) se da a través de intermediarios. Cuando alguién quiere comprar un tomate para hacer una ensalada, no suele ir al campo a comprarle el tomate al agricultor, sino que se dirije a uno de los intermediarios que están más a su alcance, a un supermercado o a la tienda de la esquina. En cualquier caso, si el precio del tomate viene subiendo, y se espera que lo siga haciendo, es natural que las consumidores (y los intermediarios) traten de aumentar su demanda para acumular inventarios con precios que, aunque sean mayores que los pasados, se espera sean menores que los futuros. No obstante, este proceso tiene un límite: la perecibilidad misma de los tomates, su costo de almacenaje y la evidente sobreoferta que pronto habrá en las nuevas cosechas, dados los mayores precios observados. Todas estas circunstancias hacen que no hayan grandes posibilidades de crear burbujas en el mercado de tomates.

En cambio, el mercado inmobiliario no tiene esas limitantes: los inmuebles normalmente no se pudren, su almacenaje y acaparamiento en lugar de costos puede proporcionar ingresos mediante su alquiler, y la producción de inmuebles nuevos no es tan elástica, básicamente por la limitada capacidad para producir suelo (terreno) nuevo. Así, cuando el precio de los inmuebles empieza a subir, y se alientan las expectativas de que esa dinámica se mantendrá, es fácil que la demanda se vaya multiplicando a medida que ella misma vaya contribuyendo en forma agregada a validar sus propias expectativas. No obstante, el problema se centra en las externalidades que esta dinámica generará sobre toda la economía en general, especialmente cuando la burbuja finalmente se pinche.

En el Perú, la última burbuja inmobiliara se pinchó a raíz de la crisis bancaria de 1998-1999. En los años de recesión que siguieron los precios de inmuebles, evidentemente, cayeron, y vaya que cayeron. Sólo en el caso de los inmuebles para vivienda, sus precios cayeron en promedio un 30% en dólares nominales, dependiendo de su tamaño y ubicación, aunque hubieron inmuebles para vivienda que, habiendo sido comprados a más de 350,000 dólares, luego de la crisis no pudieron ser vendidos ni por 200,000 dólares.

Sin embargo, a la crisis hipotecaria que se formó no se le prestó mucha atención por la poca popularización de los créditos hipotecarios, ya que, el ingreso mínimo exigido en ese entonces para acceder a uno de ellos equivaldría hoy a unos S/. 4,700 mensuales y el número de deudores no llegó ni a la tercera parte de los que actualmente existen. La solución pasó, como en todas partes, por la ejecución de las garantías hipotecarias de los que no podían pagar y por la refinanciación paulatina de los que aún podían, concediendo ampliaciones de crédito a mayores plazos a lo largo de los siquientes años de pinchada la burbuja, inclusive hasta en 2003 y 2004.

Recientemente el banco central ha publicado un estudio con algunos indicadores inmobiliarios para Lima, principalmente a partir de encuestas telefónicas mas no de transacciones reales, como las archivadas en Registros Públicos. En cualquier caso estos indicadores publicados vienen a tratar de llenar parte del enorme vacío estadístico existente en las cifras oficiales del mercado inmobiliario en el Perú. Uno de dichos indicadores es la relación entre el precio de venta de viviendas y el ingreso por su alquiler anual.

Como es de suponer, una de las formas como los propietarios calculan la rentabilidad de su inversión es calculando cuánto es lo que reciben anualmente por alquilereses respecto del precio del inmueble que alquilan (la inversa del indicador precio/alquiler). Según este indicador, en 2010 los inmuebles para vivienda en varios de los distritos de clase media en Lima mantendrían aún precios "normales", usando criterios de valuación internacionalmente aceptados (Global Property Guide). ¿Significa esto entonces que no hay burbuja inmobiliaria? No tan rápido.

Según dichos estándares, los precios de un mercado inmobiliario están sobrevaluados (son caros) si la ganancia o rentabilidad anual de alquilar es de 4% o menos y los precios están subvaluados (son baratos) si la ganancia anual por alquilar es de 8% o más. Esto asume un constante arbitraje entre vender y alquilar inmuebles por parte de los constructores e inversionistas. Si alquilar es poco rentable, se construye y se vende, si no, se construye y se alquila. Pero esto también asume que los inversionistas tienen un costo de oportunidad de entre 4% y 8%, lo cual evidentemente hoy no es cierto, ni dentro ni fuera del Perú.

No obstante, tambien hay un arbitraje entre las personas que están tratando de decidir entre comprar o alquilar. Así, como en los distritos de clase media de Lima el costo de alquilar estaría en torno al 7.5% anual, las personas se inclinarían a comprar en lugar de alquilar si el costo de endeudarse se acercara o cayera por debajo de 7.5%, pero se inclinarían por alquilar si el costo de endeudarse fuera mucho mayor de 7.5% anual, suponiendo que todos fueran sujetos de crédito. Sin embargo, esto sería así si los precios de los inmuebles se mantuvieran más o menos estables, pero cuando ellos empiezan a subir fuertemente, como ocurre desde hace algunos años en Lima, la toma de decisiones se vuelve mucho más complicada y riesgosa.

Cuando hay inercia inflacionaria en los precios de las viviendas, y no se hace nada por cambiarlas, cada vez más personas pueden estar dispuestas a comprar a precios cada vez más caros y asumiendo deudas cada vez más grandes con costos mucho mayores que los que implicarían simplemente alquilar. Por eso, pese a que actualmente las tasas de interés equivalentes de los créditos hipotecarios de S/. 120,000 o US$ 40,000 están entre 11% y 15%, es decir, con un costo entre 50% y 100% más caro que alquilar, la tendencia creciente es a comprar. ¿Por qué? Porque si bien sería mucho más caro comprar que alquilar hoy, dado el galopante crecimiento de los precios inmobiliarios, las personas comparan el costo fijo de comprar hoy respecto del precio que esperan (temen) que se alcance en el futuro.

Según el propio estudio del banco central, el costo de construcción en términos constantes no ha subido desde 2007, pero el precio de las viviendas sí lo ha seguido haciendo. La diferencia es explicada, como ya lo fue en otras partes del mundo, por el incremento en el costo del suelo (terrenos). Así, sólo entre 2007 y 2009 los precios de venta de los inmuebles (mezcla de suelo más construcción) subieron en más de 40% en términos de soles constantes (casi 65% en dólares nominales). ¿Y por qué habría subido así? La explicación que ensaya el estudio descansa en el incremento registrado por la masa salarial, que en esos dos años habría subido 22% en términos reales. El problema de esta explicación es que la masa salarial representa el crecimiento total de los sueldos y salarios de todos los hogares, es decir, incluye hasta los ingresos adicionales generados por las nuevas personas que consiguen un trabajo, aunque sea cavando en una zanja o vendiendo en los semáforos. En cambio, en ese mismo periodo, los sueldos promedio en Lima habían caído casi en -4% y el empleo había subido sólo en 11%.

¿Por qué entonces suben tanto los precios de los inmuebles? La respuesta está, también como ya lo estuvo en otras partes del mundo, en la atropellada expansión de los créditos que permiten pagar dichos mayores precios. En apenas dos años, entre fines de 2007 y fines de 2009, los créditos hipotecarios para vivienda otorgados por la banca crecieron en 53%, es decir, en neto se desembolsó casi la mitad de todo lo que se había desembolsado en neto en todos los años anteriores y el ritmo de desembolso en 2010 sigue a una tasa promedio similar. La única forma para que el crédito crezca tanto, pese a que los sueldos reales disminuyen y a que el número de empleados nuevos crece mucho menos, es que cada vez se den créditos individuales por montos cada vez mayores. Entre fines de 2007 y fines de 2009 el saldo del crédito hipotecario promedio pasó de S/. 91,000 a más de S/. 102,000, lo cual significa que el saldo promedio de los créditos desembolsados en 2008 y 2009 era más de un 45% mayor en soles (casi 50% mayor medido en dólares) que el saldo promedio de los existentes en 2007.

La otra pregunta es, si sólo la demanda financiada con crédito está creciendo a un ritmo exponencial de casi 20% anual, ¿puede la oferta inmobiliaria crecer a ese ritmo? La respuesta evidentemente es no, si no, los precios no subirían. Como referencia, en España, uno de los países que más está sufriendo por el pinchazo de su burbuja inmobiliaria, la subida de precios inmobiliarios pasó de crecer a un ritmo anual de 1% entre 1995-1997 a un ritmo anual de 18% en 2003-2004 y la inflación inmobiliaria promedio entre 1995 y 2007 fue de casi 10% anual.

Pero una pregunta mucho más importante, para definir si el crecimiento de los precios inmobiliarios en Lima tiene o no sustento es ¿cómo se explica que el crédito crezca tanto si los sueldos ni siquiera crecen? Alguien dirá, a pesar de que en términos reales cada vez ganen menos, cada vez más personas se animan a tomar un crédito. Sin embargo, eso estaría bien si los precios no subieran, ¿pero cómo se hace para que cada vez gente con menos ingresos promedio compre inmuebles cada vez más caros? La respuesta otra vez descansa en la evolución de los créditos, o mejor dicho en la política crediticia de las entidades de crédito y en la regulación monetaria y crediticia. Para que los saldos de los créditos crezcan sólo en 35%, no en el 45% que han crecido, manteniendo los ingresos inalterados, el plazo promedio de pago de los préstamos debe incrementarse en muchos años, por ejemplo, pagando en 20 o 25 años lo podría haberse pagado en 10 o 12 años.

La experiencia y la prudencia sugieren que las cuotas iniciales mínimas de los créditos hipotecarios para vivienda debieran regresar pronto al 20%, si se dan en soles, o al 30%, si se dan en dólares, por el riesgo cambiario adicional. Esto al margen de las mayores provisiones por riesgo crediticio derivado del riesgo cambiario que debieran constituirse por los créditos sistémicamente vulnerables a la evolución del tipo de cambio. De hecho el requerimiento de capital debiera ser mayor para la parte del crédito que no cuente con este colchón adicional de respaldo, como se hace ya en otros países. El precio del m2 de departamento en 2010 ya superó, en términos reales, el pico que se alcanzó a inicios de 1999, cuando se pinchó la burbuja anterior, pero hoy los sueldos promedio, también en términos reales, son ya menores que en ese entonces. Es temerario que los prestamistas sigan apostando a que el 10% de inicial exigido se fortalezca con la simple inflación inmobiliaria que alientan. El problema de fondo no es evitar que las burbujas estallen, sino evitarse es éstas se formen, ¿o no?